「我想要跨出新南向的第一步，那該怎麼做？」

10月29號下午3點，由「國內營造業及建築師事務所赴海外拓點計畫」補助，臺中市建築經營協會、臺中市建築師公會以及銘誼建築師事務所所主辦的一場關於柬埔寨房地產拓展的座談會於台中林皇宮舉辦，以鼓勵國内營造業者積極赴海外爭取工程標案，以利政府「新南向政策」政策之推動，打造整合政府與民間資源與力量，與新南向國家創造互利共贏的新合作模式。截至 2020 年底，赴海外拓點補助之合格者計有營造業3家、建築師 1 家，近四年已於泰國、新加坡、菲律賓、越南、柬埔寨、馬來西亞、印度及緬甸等新南向國家陸續設立據點，海外得標金額近34億。

根據內政部補助國內營造業及建築師事務所赴海外拓點計畫作業要點，該計畫期望藉拋磚引玉補助營建業界初期成本，以提高國內營造業界及建築師等赴海外意願，並鼓勵國內建業者邁向全球市場，以營造業永續發展之目標。

而當日活動，即是針對新南向 18 國當中的柬埔寨進行深度交流，會中邀請了銘誼建築師事務所、柬埔寨中港皇家建設有限公司以及 SIDE HUSTLE 柬埔寨微型銀行，分別從規劃、建築開發、金融三面向瞭解柬埔寨地產趨勢，同時台中建築師公會、台中建築經營協會的產業菁英亦一同共襄盛舉，試著踏出「新南向的第一步」。

如果您遲遲不知道該如何開始，提供兩條簡易指南：
1. 給還沒進入柬埔寨的您 - 美元債權方案；透過債權交換，不用本人到柬埔寨開戶，即可享有柬埔寨金融服務（暸解詳情）
2. 給在柬埔寨有資產的您 - 土地信託服務；透過合法信託，消除您早期購買的土地代持風險（聯絡我們）
讓 Side Hustle 來成為您南進柬埔寨的最佳幫手。

這 5-10 年，讓台灣隊去柬埔寨開外掛

作為建築師事務所海外拓點計畫廠商，銘誼建築師事務所的王銘聰主持建築師，以自身在柬埔寨耕耘的經驗，分享柬埔寨房地產市場趨勢與建築法規實務。

他形容有技術與經驗的台灣人進入高度成長、報酬豐厚、沒有包袱的柬埔寨，如同時下流行漫畫的「主角轉生異世界，獲得開掛般的能力」，認為這 5-10 年將會是台商紅利期。但他也說明，目前市場上中國、韓國、日本都已經相繼有組織性地在當地拓展，若靠自身單打獨鬥，不只辛苦，還會有許多彎路要走。

特別在法規方面，更是重中之重，他提到了儘管柬埔寨目前正在逐步更新地籍資料系統，整合數位座標、電子資料連線、有QR CODE可手機上網APP查詢之地籍資料。但在土地交易時仍應注意： 首先要求地主提供硬卡、公司章程確定所有權；再請律師到國土局查土地是否有借貸或糾紛；才會進入請鑑估公司鑑價的階段；其後詢問銀行貸款、ESCROW；最後在簽約環節，則要注意簽證律師QR Code 認證、國土局繳稅及公證，以防「自稱專業」的律師。而在簽約前後，也需要特別注意公司章程COMPANY ARTICLE、公司登記資料中，記錄公司股東成員及股份。

而為了降低風險，我們進入柬埔寨另一個需要注意的則是：簽約。在柬埔寨，舉凡公司登記、辦公室租購、裝修施工、員工聘任、設計合約、複委託、顧問合約、仲介……等等，都要牽涉簽約行為，因此要注意以下事項：

1. 重要簽約一定要律師公證
2. 正式合約都要有柬文、中文
3. 大筆交易要經由銀行
4. 要查證律師開業登記APP
5. 每月要按時報稅
6. 要申辦工作證
7. 正常管道換駕照

「母法先行」的特殊市場環境

母集團為上福全球的中港皇家建設，從 2010 年就已經開始規劃進入柬埔寨，2011 年正式進入後，歷經資產管理公司、廠區建設、物業管理公司、微型銀行，做過投資、住辦混合大樓、高端建案，至今正好滿第一個十年，海外投資部邱珍逸總經理，以這十年的經驗，為台灣建築業，總結出了一份參照範本。

他以自身把台灣資產抵押貸款、放到柬埔寨定存套利的經驗，說明柬埔寨的高速成長、穩定與沒有外匯管制性；柬埔寨已不是我們過往所想的那片荒蕪，這是第一個要先建設起來的觀念。

接著他以台灣營造業常用的建築開發生命週期 8 階段為例：市場調查與分析、法規與稅務分析、建築設計、建案成本分析、工程發包與營造規劃、業務銷售與市場行銷、財務規劃、物業管理營運，逐一說明他們過去所碰到的問題，以及如何在地化。

「你在市場上，必須要有點協作的智慧」，邱總經理觀察由於柬埔寨目前法規都還在逐步完善中，常有母法訂定後，子法與施行細則卻還沒有出來的現象，而當局又會看市場的營運來建立細則，因此如何在一片灰色地帶中，合法地推進事務，卻又最大效益，是前往柬埔寨發展，很重要的一個課題。

他認為目前以柬埔寨房地產市場來說，台灣代銷與台灣企劃仍有很高的價值，但是因為整體台灣官股行庫的保守政策，使得台灣建商所習慣的財務槓桿工具在柬埔寨不得其門而入，進而更限制了台商進入柬埔寨的腳步，這是很可惜的一件事；政府或許可以採取「台灣資產抵押、台灣行庫聯貸」的形式，幫助台灣隊在柬埔寨站穩腳步。

人人心中都有個柬埔寨，你看到的，夠真實嗎？

2021 年第三季，以「台灣金融史上首次」、「並非大型行庫背景」的身份獲得微型銀行營運執照的 Side Hustle Microfinance PLC. 數位產品負責人 Jimmy，以生活層面的角度切入，邀請聽眾深入柬埔寨的社會發展與經濟階段，他以 51 間商業銀行說明外資蓬勃、以 9.44% 的房貸水準說明租金報酬率、以裝置持有率與電子支付法呈現數位發展的超前部署、更以資本利得稅與信託法說明目前層出不窮的土地糾紛。

Side Hustle Microfinance 即是希望從這些社會現象當中，設計產品與服務，避開與大型傳統行庫的競爭，尋找自己的藍海市場。目前已經面向投資人推出了美元債權方案與土地信託服務。

針對還沒進入柬埔寨的投資人，可以透過債權方案，不用人到柬埔寨開戶即可操作，Side Hustle Microfinance 會將資金用於土地抵押貸款與開發貸款，投資人可以獲得利息，時間到了就清償；比較特別的是，如果土地違約，Side Hustle Microfinance 就能取得抵押的土地，著手再開發，獲取的額外報酬，也會分配給投資人。

而已經進入的投資人，則可以使用代持與信託服務，消除風險。投資人透過簽訂代持 / 信託合約，交付財產託管，這樣投資人就不用找柬埔寨股東、柬埔寨代持人；而在託管的時候，也會把管理以及運用的規範明定下來，時間到或是滿足條件的時候，再發動執行。

深入了解柬埔寨，可以發現諸多利好，像是外資的樂觀加碼、政府清晰的法規完善企圖，以及當地消費經濟將成為下一個發展引擎的高度可能性；但同時也會看到公寓產品的過熱、還在發展早期，相對保守的金融市場、以及過往代持文化帶來的風險。

不再是一卡皮箱，要一大堆皮箱

座談會的最後，許多與會嘉賓最關心的莫過於「為什麼是柬埔寨」以及「怎麼開始」。

與會嘉賓都認為，除了政府新南向政策以外，東協十國綜效、中國一帶一路、亞投行、以及目前台灣人力資源的優勢，都是選擇柬埔寨的強力理由，而深耕柬埔寨十年的邱總經理，則是建議與會者們，先從考察開始，他認為「考察是最重要的，而在這樣資訊不透明的國家，多方考察、多看多聽、盡量聽取有在那邊花錢的人的經驗。」

即使政府新南向政策已經推行一段時日，依然有不少的人想要問這樣的問題，答案無他，就是要開始了解「適合你的新南向」，不論是找已經有經驗的人或是產業公會組織打群架，都是很好的辦法；而政府也很樂意協助台商們跨出這至關重要的第一步。