資本利得稅（依據 346 號法案）徵收 20%，之前已被推遲兩次，原本預計在 2020 年 7 月實施，後來兩度延遲到 2021 年 1 月 1 日、2022 年 1 月 1 日，這次又因為疫情考量與業界意見往後延遲到 2024 年 1 月 1 日。
為了讓經濟從疫情中復甦，MEF 再度延遲實施「資本利得稅」
經濟和財政部 (MEF) 是柬埔寨制定稅收政策的單位，為了持續完善制度、獲取足夠的稅收以投入更多公共建設，政府每年都會擴大稅收預算，及積極執行稅務審計，希望能夠達到甚至超過稅收目標。近年來成效斐然，稅務總局（GDT）多次徵收超過年度稅收目標。
而資本利得稅就是 MEF 擴大稅基和收入的政策，同時也希望透過稅制來抑制房地產市場過度的投機行為。
MEF 發言人 Meas Soksensan 受訪時表示這次政策延期，主要是因應 Covid-19 疫情讓某些尚未完全復原的產業有更多時間喘息，但是相關產業的遊說也是主因。
房地產經紀公司普遍認為，對房產轉讓徵收 4% 的印花稅、加上租金稅，整體而言已經比 2019 年同樣量體的稅收成長超過 110%。
不過根據 IMF 國際貨幣基金組織 2019 年的一項研究，財產稅，尤其是不動產稅，在柬埔寨表現不佳，僅佔國內生產總值 （GDP） 的 0.1%，是「最低比例的稅收項目之一」。而其他形式的涉及財產的稅收，例如轉讓稅、未使用土地稅和所得稅，也都是 MEF 有機會擴大稅收的項目。
然而，柬埔寨皇家學院的國際經濟主任洪萬納去年 9 月表示，房地產行業的稅收徵管「不完美」，他認為，房地產相關的稅收政策「缺乏明確性和透明度」，因此當局應積極調整應對，以提高稅收與市場的連動性。
資本利得稅影響到誰？影響範圍多大？
資本利得稅不只是影響「房地產轉讓」，其他類型財產如租約、股票和債券、證照、知識產權和外幣也會徵收資本利得稅。
而在資本利得稅上路後，柬埔寨納稅人共有兩種計稅方式，他們可以選擇用「實際費用（Actual Expense）」或是「實際收入（Determination-Based）」其中比較有利的作法來繳稅。
該怎麼選？如果你正在參與一場高價資產交易裡，選擇後者會更有利。
因為它讓納稅人可以扣除總收入的 80% ，僅以其中 20% 作為資本利得額來結算資本利得稅。假設納稅人從出售他的財產中賺取了 100,000 美元，他可以只針對其中 20% 的 20,000 美元來計算資本利得稅，實際資本利得稅就會是：20,000 美元的 20%，即 4,000 美元。這個金額相當於對 100,000 美元的交易徵收 4% 印花稅。
目前在柬埔寨，硬卡產權如果要移轉所有權，買方也需要支付 4%的登記稅，才能完成過戶登記。這樣一來買賣雙方針對一筆買賣都會有一筆 4% 的稅收。
而這種方法並不需要文件證明，將容易出現虛報或價格操縱。「我認為釐清誰受到資本利得稅影響很重要，」DFDL 柬埔寨法律、稅務和投資諮詢公司的合夥人兼副董事總經理 Clint O’Connell 說，「受影響的主要是投資房地產交易者，買賣自住宅的人不受影響。」
當然也有一些免徵稅的條件，例如出售超過五年的自住房產、家庭成員之間轉讓不動產（姻親兄弟姐妹除外）、有地主自住宅的農業用地和屬於國家、外國使團和國際組織。
即使有資本利得稅，房地產市場會持續蓬勃發展
在 Covid-19 之前，土地價格飆升不少於 10%，西哈努克五年內飆升了 100% 以上，每平方米交易價格達到 3,000 至 4,000 美元。同時，首都金邊的黃金地段， Chamkarmon、Daun Penh 和 7 個 Makara 區的商業用地價格，每平方米成長了在 4,000 到 6,000 美元。
2018 年前八個月，印花稅及財產轉讓稅同期成長 60%，為成長幅度最高的稅收項目。該年度 10 月單月，包括印花稅在內的財產稅就徵收了近 2.77 億美元。
根據柬埔寨不動產商 CBRE 的數據，金邊的中央商務區（CBD）、內城和近郊區的土地價值的 10 年復合年成長率約為 10%，而在遠郊則超過 20%。
CBRE 柬埔寨董事總經理 Lawrence Lennon 表示：「郊區大幅成長，是因為基礎設施改善，以及開發商對於開發郊區的興趣日益濃厚。」他預計交通基礎設施將解決這些地點的易達性，土地也將繼續成為「未來幾年極具競爭力的投資機會」。
Lennon 在一次活動中說：「我們之所以說它具有競爭力，是因為實際上柬埔寨人的投資選擇並不多，這也是土地繼續成為大多數柬埔寨人投資工具的重要原因。」
金融服務公司柬埔寨投資管理有限公司的 CEO Anthony Galliano 認為，資本利得稅並沒有引發避稅拋售潮，主要是因為在計算投報率時，已將稅收計入成本，只要還有豐厚的利潤，土地投資行情會持續。
並且，由於政府早就針對企業收益徵稅，因此資本利得稅實際影響的是持有高價資產的個人戶。
從資本利得稅的案例，看到柬埔寨的稅收制度漸進式的完善
資本利得稅是擴大稅基，透過將個人賣方納入徵稅，為政府提供了可觀的稅收收入。
Galliano 認為，從表面上看，對出售或轉讓資本資產的收益徵收 20% 的稅，但可以透過計稅方案，對於房產的賣家來說，最高稅率實際上只有 4%。
「資本利得稅可以進一步細化，排除前 50,000 至 100,000 美元的收益，以確保中低收入納稅人不受影響，稅收更多地集中在社會的富裕階層。」
「徵收資本利得稅將對國庫做出巨大貢獻，使稅基和稅種多樣化，並減少對當前稅基的依賴，而不會對房地產市場和外國直接投資產生任何實質性影響，」Galliano 說。
他補充說，雖然柬埔寨的房產稅是世界上最低的，但它仍然是稅收的一個貢獻者，並有逐步增加的空間。
透過漸進式的宣傳、教育及落實，這項稅收花了幾十年的時間才被廣泛應用，未來會越來越讓大家接受，，並隨著時間的推移成為稅收的重要貢獻者。
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