柬埔寨稅務總局於2021年8月宣布，個人資本利得稅將於 2022 年 1 月生效，讓原本只有公司要繳納的20%資本利得稅也適用於個人，將影響到許多外籍投資人對柬埔寨土地投資的佈局。
受到憲法管束，唯有「柬籍的自然人或法人」才能持有土地；因此過往外國投資人想要在柬埔寨投資土地，只有三種方式：
- 成為柬國公民：透過大量投資，申請柬籍身份，進而持有土地。優點是最為合法，不過所費不貲。
- 成為柬國法人：與柬籍人士成立控股公司，柬籍人持股過半，並透過合約讓外國少數股東擁有公司內部的所有決策權和投票權。優點是有制度與合約控制，不過必須符合會計制度、公司稅法及高昂的維運費用。
- 找一個柬籍代理人：找一位柬籍人士代持土地，並透過配套的協議讓柬籍代持人無法自行處置資產。優點是程序最為便利、成本較低，也較為彈性，因此大部分外籍投資人都以此方式投資，但是風險較高。
你也許會問：兩者有什麼關聯性？
行之有年的「土地代持」與貌似看不見的風險
為了降低成本，找人代持一直都是備受國外投資者青睞的選項；可能是熟識的人、親友推薦、或是管理公司的專業代持人。但無論簽了多少合約、聽聞多少成功案例，風險都一直存在。
案例：308萬美元的礦場資產遭凍結
2010年，中國商人陳新柏（陳老闆）聽說柬埔寨投資機會豐富，來到柬埔寨尋求投資機會，初來乍到、人生地不熟又有語言隔閡，恰巧結識一位中國面孔的有為青年，便透過這位青年，開展柬埔寨事業。
這位青年名叫陳名康（阿康），當時15歲，是一名華裔柬籍人，讓陳老闆十分親切。母親是重慶籍，但小時父母離異後，跟著爸爸回到柬埔寨投靠政府機關工作的大伯。這讓阿康有珍貴的中柬雙語技能。肯學習、人緣好，還解決了語言不通的問題，一路下來陳老闆不僅當阿康是自己的兒子，在生意上也成為重要的夥伴。
阿康自己也很爭氣，人脈廣闊。2013年，阿康透過友人結識了一名四星將軍，受到將軍的賞識，從此也時常出入將軍府，協助將軍處理事情；2016年，阿康得到了司令部頒發的軍官證，官階中尉的守衛職銜，並有一張名片寫著「柬埔寨王國三軍副總司令助理兼洪森首相衛隊拉尼木副司令顧問」。可見是個人人都想留在身邊的人才。
陳老闆在許多要與當地人打交道的部分很依賴阿康，當然阿康也受到陳老闆很慷慨的幫助。幾乎是陳老闆讓阿康從流浪漢的生活蛻變成體面的柬埔寨華裔生活。在當時每月收入不到200美元，阿康就能夠月入上千美金。
找阿康成為柬籍股東、土地代持人
2018年初陳老闆透過介紹，準備向柬埔寨人英沃拉烏（IN WRAVUTH）購買位於實居省博薩縣的礦場，並請阿康協助翻譯。經過多次談判，最終以308萬美元，購買英沃拉烏的派克公司所有股權及周邊132,873平方米的8塊土地。
由於《土地法》，只有柬籍人或是柬籍人士持股51%以上的公司才能持有土地產權。
雖然外國投資者也了解中間有無法控制的風險，但柬埔寨的成長潛力讓投資人甘願冒險。陳老闆跟其他投資者一樣，處理了礦產公司股權的架構，並安排代持土地，當然選擇了最信任的阿康成為代持者。
設計嚴謹代持結構
陳老闆對於代持結構當然還是很嚴謹，陳老闆為了合規，選擇了作為公司51%股東及礦山土地代持人，並且讓阿康簽署了「授權陳老闆依據公司意思行使股東權益」的合約，確保阿康只有股東名義、沒有實際權力。
後續才透過合約流程，將資金轉移給阿康，再由阿康支付給派克公司完成收購、完成了尾款之後才終於拿到「阿康」名下的硬卡產權證明。並且由律師公證下簽訂協議，阿康代持的土地憑證交由陳老闆保管，確保阿康可以依照陳老闆意思執行土地出售。
問題浮現
陳老闆當初在選擇購置礦山事業時，本想委託阿康註冊成立一間新的公司，但阿康雖然有拿了一些開辦費，但是由於行政關卡困難，一直無法辦下來，最後才改為收購原本的派克公司。
後續為了股權乾淨，陳老闆希望阿康將其股權讓渡給另一位友人，但這時阿康要求免去其幾萬美元的借款才願意轉讓，陳老闆只好答應條件。
阿康在公司營運後，以稅務官員需要出示硬卡產權為理由，取走了8張硬卡，之後人間蒸發。
惡夢不斷
得知了阿康將土地轉售給了其他人，陳老闆才發現大事不妙，馬上報警將阿康羈押、凍結土地交易，後續在司法程序中才發現一個個謊言：公司早已完成繳稅，最後借走硬卡顯然只是藉口；前述行政的困難而產生的費用有許多也是進了阿康的口袋；甚至阿康2016年就離開了軍隊，但還一直假裝在為軍隊服務，博取信任，而且從頭到尾都只是打雜跑腿的人，非正式部隊編制。
初步研判阿康應該是積欠賭債才在最後變賣土地，陳老闆便以詐欺起訴阿康。豈知羈押了3個月後，法院讓阿康重獲自由。阿康還反告陳老闆暴力威脅及偽造文書，從頭到尾堅稱都是他個人支付所有投資資金、否認收取土地掛名費。
由於投資資金都是經過地下換匯管道由阿康提取後支付給對方、陳老闆對阿康的薪資也都是現金支付，此案展開了非常長的調查，一直到2021年都還在審。當然，308萬美元礦山資產至今還在凍結中。
而對陳老闆來說，就算最後勝訴，也要白白錯失時間成本與獲利機會。
被逼出來的風險 – 個人資本利得稅實施帶來的問題
上面的案例也許極端了一些，但也能讓我們從客觀角度窺探一個事實：金額再大的土地代持，也不能得到柬國的法律保障。
而本來可能屬於個案的事，在個人資本利得稅實施之後，很可能會因為代持人面臨土地交易的額外成本，而逼得不得不撕毀本來的協議；就算沒有發生，也不能保證代持人在法律對他代持的土地成本「明碼標價」後，為了保障自身權益「主動出擊」：
「老闆，我會被收資本利得稅啦，你先把我可能要繳的稅 20% 土地產權匯給我，不然我不能簽轉移啦」
「風險變高了，代持管理費要漲價！」
這樣的糾紛發生在自己身上，一次都嫌多，而且因為代持人們確實擁有土地產權，雙方僵持不下的可能性很大；運氣好一點的，錯過買賣時機，運氣差一點的，可能就會像陳老闆一樣，人財兩失。
看起來是找麻煩，實際上是一次資本市場的「健康化」
這些額外轉嫁的成本、風險與案例，可能會嚇走許多投資人，但是政府並非不清楚「代持文化」與保障外資的重要性；於是在此正式實施以前，就已經為投資者們預先打造好解套的環境。
2019 年頒布了《信託法》之後，外國投資者可以透過信託公司代持土地，再依照投資人意思處分土地產權，除了信託公司本身需要柬埔寨證券交易監管委員會（SERC）監管外，每筆土地信託都還要申報登記，取得國家認可的代持證明。受到國家保障土地信託憑證是目前最安全、對一般投資人而言最可負擔成本的方式。
有了這項工具之後，就不會再碰到代持人耍賴、消失等等的難題，外國投資人可以重新將焦點放在柬埔寨的高經濟成長、豐沛的預期報酬。
原本預計在2020年4月宣布後3個月內執行，但因為疫情緣故推遲至2022年1月。多了一年的時間準備，你想好你手上的土地怎麼處理了嗎？
參考資料：